Face à la multiplication des locations touristiques, de nombreuses copropriétés cherchent à limiter les nuisances. Depuis une loi de fin 2024, interdire les locations type Airbnb est devenu plus accessible. Voici les points essentiels à retenir :
- 🔑 Changement majeur de la loi : L’unanimité n’est plus systématiquement requise. Un vote à la majorité des deux-tiers en assemblée générale (AG) peut désormais suffire.
- 📜 La condition sine qua non : Cette majorité facilitée n’est possible que si le règlement de copropriété interdit déjà les activités commerciales ou professionnelles. C’est le point de départ de toute démarche.
- 🗳️ Procédure stricte : La demande d’interdiction doit être inscrite à l’ordre du jour de l’AG en utilisant le terme légal « meublé de tourisme ».
- ⚖️ Validation juridique : Une fois la résolution votée, le syndic doit la faire inscrire dans le règlement de copropriété et la faire publier par un notaire. Sans cette publication, la décision n’a aucune valeur.
- 🏠 Exception notable : L’interdiction ne peut pas viser la location de sa résidence principale, qui reste autorisée dans la limite de 120 jours par an.
Interdire Airbnb en AG : ce que la loi a changé depuis 2024
Vous subissez les allées et venues incessantes dans votre hall d’immeuble, les valises qui roulent à des heures indues et les nuisances sonores liées aux locations de courte durée ? Pendant longtemps, les copropriétaires se sentaient démunis, car interdire une activité comme Airbnb relevait du parcours du combattant, exigeant l’accord de tous, sans exception.
Heureusement, le cadre légal a évolué. La loi du 19 novembre 2024, souvent surnommée « loi anti-Airbnb », a profondément changé la donne. Fini le casse-tête de l’unanimité ! Désormais, une décision d’interdiction peut être prise lors d’une assemblée générale à une majorité assouplie. Cette évolution législative vise à redonner aux résidents le pouvoir de préserver la tranquillité et la destination résidentielle de leur immeuble. Mais attention, cette simplification est soumise à une condition très stricte.
La condition essentielle : que dit votre règlement de copropriété ?
Avant de crier victoire, la première étape indispensable est de vous plonger dans la lecture de votre règlement de copropriété. C’est ce document qui détient la clé de toute la procédure. 🗝️
La nouvelle loi permet un vote à la majorité des deux-tiers (majorité de l’article 26 de la loi de 1965) uniquement si le règlement de l’immeuble prévoit une clause d’habitation bourgeoise exclusive ou interdit déjà toute activité commerciale. Si tel est le cas, la location meublée touristique, étant considérée comme une activité commerciale, peut être interdite plus facilement. Vous trouverez plus d’informations sur la clause d’habitation bourgeoise et ses implications.
En revanche, si votre règlement est muet sur le sujet ou autorise les activités commerciales sans distinction, la règle de l’unanimité reste malheureusement requise. La démarche est alors bien plus complexe, car il suffit qu’un seul copropriétaire (souvent celui qui loue son bien) s’y oppose pour que tout soit bloqué.
Le vote en assemblée générale : mode d’emploi pour une interdiction valide
Si votre règlement de copropriété vous est favorable, vous pouvez lancer la procédure. Pour qu’elle soit juridiquement inattaquable, chaque étape doit être méticuleusement respectée. La rigueur est votre meilleure alliée pour mener à bien ce projet.
Préparer la résolution à l’ordre du jour
La première action concrète consiste à demander l’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, qu’elle soit ordinaire ou extraordinaire. Il est crucial d’utiliser la terminologie légale exacte : il faut parler d’interdiction de la location en « meublé de tourisme ». 📝
La résolution doit clairement indiquer que si elle est adoptée, elle entraînera une modification du règlement de copropriété. Cette demande peut être faite par un ou plusieurs copropriétaires, ou par le conseil syndical, en respectant les délais d’envoi de la convocation à l’AG.
Quelle majorité pour valider l’interdiction d’Airbnb ?
Le jour du vote, le type de majorité requis dépendra, comme nous l’avons vu, de la rédaction de votre règlement de copropriété :
- ✅ Majorité des deux-tiers des voix de tous les copropriétaires : C’est la nouvelle voie ouverte par la loi de 2024, si et seulement si votre règlement interdit les activités commerciales.
- ❌ Unanimité des voix de tous les copropriétaires : Elle reste obligatoire si votre règlement autorise les activités commerciales ou est ambigu.
Il est donc essentiel de bien analyser le règlement en amont, éventuellement avec l’aide d’un professionnel, pour déterminer la majorité applicable et évaluer vos chances de succès.
Les étapes post-vote : ne négligez pas la publication officielle
Le vote en AG n’est que l’avant-dernière étape ! Beaucoup de copropriétés l’ignorent, mais une résolution votée, même à la bonne majorité, n’a aucune valeur juridique si elle n’est pas officialisée. C’est une erreur qui peut rendre toute la démarche caduque.
Une fois la décision adoptée, le syndic a l’obligation de mandater un notaire. Ce dernier se chargera de rédiger l’acte modificatif du règlement de copropriété et de le publier au service de la publicité foncière. Ce n’est qu’à partir de cette publication que l’interdiction devient opposable à tous, y compris aux futurs acheteurs.
Cette formalité a un coût, généralement estimé entre 1 500 et 3 000 euros, qui sera réparti entre les copropriétaires dans leurs charges. C’est un investissement nécessaire pour garantir la tranquillité de l’immeuble sur le long terme.
Cas particuliers et limites de l’interdiction
Si la nouvelle loi simplifie les choses, elle ne permet pas de tout interdire. Il est important de connaître les limites de son application pour éviter des procédures abusives.
Le point le plus important est que cette interdiction ne peut concerner que les résidences secondaires ou les biens spécifiquement dédiés à la location. Un copropriétaire qui habite son logement peut tout à fait continuer à le louer ponctuellement en tant que résidence principale. La loi lui permet de le faire dans la limite de 120 jours par an (ou 90 jours dans certaines grandes villes comme Paris), et l’AG ne peut pas s’y opposer.
Enfin, sachez que pour tous les règlements de copropriété rédigés après le 21 novembre 2024, il est désormais obligatoire de mentionner explicitement si la destination de l’immeuble autorise ou non l’activité de location de meublés de tourisme. Une clarification bienvenue qui évitera bien des litiges à l’avenir. Pour mieux comprendre le règlement sur la location Airbnb, des ressources complémentaires peuvent être utiles.
L’interdiction votée en AG s’applique-t-elle immédiatement ?
Non. L’interdiction n’est juridiquement valable et opposable à tous qu’après sa publication par un notaire au service de la publicité foncière. Tant que cette étape n’est pas réalisée, la décision de l’AG n’a pas de force exécutoire.
Peut-on interdire à un propriétaire de louer sa résidence principale sur Airbnb ?
Non, la loi protège le droit de louer sa résidence principale pour de courtes durées, dans la limite légale de 120 jours par an (90 jours dans certaines zones tendues). L’assemblée générale ne peut pas voter une interdiction qui irait à l’encontre de cette règle.
Que faire si un propriétaire ne respecte pas l’interdiction votée et publiée ?
Si l’interdiction est officiellement inscrite dans le règlement de copropriété, le syndic peut agir. Il doit d’abord envoyer une mise en demeure au copropriétaire concerné. Si la situation persiste, le syndicat des copropriétaires peut saisir la justice pour faire cesser le trouble et demander d’éventuels dommages et intérêts.
Combien coûte la modification du règlement de copropriété ?
Le coût varie en fonction des honoraires du notaire et de la complexité du dossier, mais il faut généralement compter entre 1 500 et 3 000 euros. Ces frais sont répartis entre tous les copropriétaires au titre des charges communes.
