Selon l’article 682 du Code civil, le droit de passage est une servitude légale de passage, une contrainte permanente imposée à une propriété. Cette servitude se greffe d’une façon permanente sur la propriété sur laquelle elle s’applique. Autrement dit, lorsque vous acquerrez une maison, vous hériterez également de cette servitude. De même, le nouvel acquéreur d’un bien immobilier disposant d’un droit de passage sur une propriété bénéficie de ce droit de passage sans avoir à le solliciter. De ce fait, tout acte de vente doit notifier de cette servitude, c’est-à-dire qu’il doit être mentionné dans les actes de vente du bien qui le subit comme du bien qui en bénéficie. À noter que la loi française limite la durée d’une servitude de passage à 30 ans, mais elle peut s’éteindre dès lors que le fonds dominant n’est plus enclavé suite à la création d’une route ou d’un chemin public par exemple.
Le principe du droit de passage
Le droit de passage est souvent considéré par le propriétaire du terrain traversé comme une atteinte grave à son droit de propriété. En revanche, le bénéficiaire du droit de passage trouve légitime le fait de traverser la propriété de son voisin pour pouvoir accéder à la voie publique.
Toutefois, la réglementation du droit de passage n’est pas la même pour le cas d’un terrain enclavé et d’un terrain difficile d’accès. Dans le premier cas, le droit de passage est attribué automatiquement au propriétaire du fonds enclavé s’il ne dispose d’aucun accès à la voie publique, ou si celui-ci est insuffisant. Pour un terrain difficile d’accès, l’attribution du droit de passage nécessite l’accord du voisin. Autrement dit, pour le cas d’un terrain enclavé, on parle de servitude légale de passage, tandis que pour un terrain difficile d’accès, on parle de servitude conventionnelle.
Cependant, dans tous les cas, le propriétaire du terrain à traverser conserve son droit de le clôturer ou de l’utiliser si cela ne tend pas à diminuer ou à entraver le droit de passage. Pour des travaux sur une construction existante (immeuble, maison,…) située très près de la limite séparative, vous pouvez demander un droit de passage temporaire appelé « tour d’échelle » . Comme la réalisation des travaux ne peut pas se faire directement depuis chez vous, le passage sur la propriété de vos voisins s’avère parfois être nécessaire.
Les limites du droit de passage
L’exercice du droit de passage est nécessaire pour permettre l’accès d’une propriété enclavée à la voie publique. En effet, le propriétaire du terrain utilisé par le propriétaire d’un terrain enclavé ne peut pas refuser cette servitude à son voisin. Le juge est le seul à pouvoir apprécier si un terrain est réellement enclavé ou non, car il peut estimer dans certains cas que le passage est trop étroit ou impraticable. À noter qu’une demande de droit de passage peut être refusée si le propriétaire est responsable de son propre enclavement suite à une construction ou à des travaux d’aménagement. Dans le cas où votre voisin vous accorderait le droit de passage, les modalités d’usage de celui-ci doivent être consignées par un acte authentifié en passant une convention devant le notaire. Cependant, le droit de passage peut exister, même sans acte notarié. Dans le cas d’un terrain enclavé, le droit de passage doit respecter certaines conditions :
– le trajet pour rejoindre la voie publique doit être le moins dommageable possible pour la propriété traversée ;
– le tracé convenu pour l’exercice du droit de passage doit emprunter le chemin le plus court pour rejoindre la voie publique ;
– le versement d’une indemnité proportionnée au dommage subi par le propriétaire du terrain traversé est obligatoire, car l’exercice du droit de passage peut occasionner des détériorations ou des gênes à cause du va-et-vient. Le montant de cette indemnité est fixé à l’amiable entre les deux propriétaires ou par le juge du Tribunal judiciaire en cas de litige.
