L’investissement locatif constitue un placement rentable et sécurisé à condition que les locataires honorent régulièrement leurs loyers ! Dans l’optique de minimiser les risques financiers de tout impayé, il est donc nécessaire d’engager très tôt son recouvrement. Plusieurs étapes sont à suivre pour y arriver.
Rechercher un compromis amiable de paiement des loyers
Un loyer impayé attire l’attention dès le premier jour de retard de règlement par rapport à la date convenue dans le contrat de location. Pour réclamer ce droit immobilier, le propriétaire bailleur dispose alors de 3 ans pour agir afin de récupérer ses loyers impayés.
Mais avant de songer à une procédure judiciaire de recouvrement, souvent protocolaire et onéreuse, tenter de trouver une perspective à l’amiable est un préalable judicieux, d’autant plus s’il s’agit du premier incident de paiement du locataire.
En entrant en contact avec lui, cela permettra de comprendre les raisons de l’impayé :
· S’agit-il de difficultés économiques ?
· Sont-ce des difficultés économiques passagères ou durables ?
· Quelles sont les capacités de paiement reporté, ou échelonné, du locataire ?
En cas de compromis trouvé, il est important de le formaliser par écrit dans un document daté et signé par les deux parties.
Mettre en demeure le paiement des loyers
Dans le cas où un compromis amiable n’est pas trouvé, le lancement de démarches à suivre et la réglementation de recouvrement passe par un certain formalisme. La première phase de ce chemin est l’envoi d’un courrier de mise en demeure de paiement. Il est également possible d’en recommander avec avis de réception ou remettre en main propre contre signature.
Il est préférable de retarder le moins possible, certains organismes de cautionnement (exemple la garantie Visale) exigeant que la mise en demeure soit adressée au locataire défaillant au plus tard dans les 15 jours suivant l’impayé.
Cette mise en demeure constitue une preuve juridique importante que le locataire est au courant de la situation d’impayé. Mieux, elle précise la date limite de régularisation du loyer avant le recouvrement judiciaire.
Activer des garanties de paiement des loyers
La réactivité est aussi de mise ici. Plusieurs types de garanties sont activables par le bailleur hors période de trêve hivernale, selon les situations qui se présentent.
Une personne s’étant portée solidaire du locataire
Ne pas perdre de vue la personne s’étant portée caution solidaire du locataire, à laquelle le bailleur peut faire appel directement dès la défaillance du locataire au moyen d’une mise en demeure.
La garantie Visale
Lorsque le preneur du logement dispose de la garantie Visale, l’impayé doit être signifié au locataire par mise en demeure au plus tard dans les 15 jours, et à Action Logement dans un délai maximal de 30 jours.
L’assurance contre les impayés
Le bailleur peut faire recours à l’assurance contre les loyers impayés s’il a préalablement souscrit à cela.
L’essentiel sur le recouvrement judiciaire des loyers
Aucune autre solution que d’engager une procédure judiciaire ? Voici les 3 principaux dispositifs :
Le commandement de payer
C’est un acte d’huissier dont le but est d’éviter l’expulsion de locataire en le contraignant à régulariser son impayé dans un délai de 2 mois maximum, sous peine de poursuites judiciaires et de résiliation du bail. Passé ce délai, sans règlement, le bail est automatiquement résilié. Le bailleur est capable d’assigner le locataire en justice pour loyers impayés et engager une procédure d’expulsion.
L’injonction de payer
L’injonction de payer est une procédure qui permet uniquement de contraindre le locataire à honorer ses dettes. Elle est engagée par le bailleur auprès du greffe du tribunal du lieu d’implantation du logement. Enfin, sur étude du dossier, le juge rendra une ordonnance acceptant ou non la requête d’injonction.
La déclaration simplifiée auprès du greffe
Elle concerne uniquement les créances inférieures à 4000 euros. Dans ce cas, locataire et bailleur sont convoqués physiquement par le juge. Bon à savoir : Durand Véronique est une référence sur le sujet. En somme, ces procédures peuvent être engagées auprès du locataire et/ou de sa caution solidaire.
Mais si le garant est une caution simple, le propriétaire-bailleur ne peut se retourner contre lui sauf si la procédure engagée contre le locataire échoue.
